中國人民銀行辦公廳 國家金融監督管理總局辦公廳關于做好經營性物業貸款管理的通知
中國人民銀行上海總部，各省、自治區、直轄市及計劃單列市分行；國家金融監督管理總局各監管局；各國有商業銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業銀行：
為促進房地產市場平穩健康發展，充分發揮經營性物業貸款作用，滿足房地產行業合理融資需求，有效防范化解風險，現將有關要求通知如下。
一、明確業務管理口徑
本通知所稱經營性物業貸款，是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。除本通知所稱經營性物業貸款外，其他貸款仍按現行政策執行。
二、堅持依法合規展業
商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。符合本通知定義的經營性物業貸款應納入房地產貸款統計。
經營性物業貸款的借款人須依法成立，承貸物業應產權清晰，無復雜的債權債務關系。經營性物業貸款的借款人可以為房地產開發企業。
經營性物業貸款可用于承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。經營性物業貸款在發放前應明確貸款用途。2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。
商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業貸款額度。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70％。商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。
經營性物業貸款第一還款來源應為承貸物業本身的經營收入。商業銀行應與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業經營收入原則上均應進入該賬戶，優先用于償還當期貸款本息。商業銀行要加強對承貸物業經營收支情況的監測，保障信貸資金安全。
商業銀行發放經營性物業貸款應以承貸物業作為抵押品。結合第三方評估公司價值評估情況等，審慎確定物業評估價值。借款人與承貸物業實際經營管理主體不一致的，可將承貸物業實際經營管理主體作為共同借款人或連帶責任保證擔保人。
三、加強風險管理
商業銀行應將經營性物業貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統一授信管理，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。
商業銀行應嚴格開展貸前調查和貸中審查，科學區分房地產開發企業與集團控股公司風險，承貸物業有共同產權人或第三方權利人的，貸款前應取得其書面同意。
商業銀行應加強貸款投放后的管理，嚴防貸款被挪用；及時對物業經營及價值情況開展跟蹤評估，嚴密監測借款人及集團公司經營、財務、信用、擔保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風險因素，并采取針對性的風險緩釋和保全措施。
中國人民銀行、金融監管總局各分支機構要加強經營性物業貸款監管，指導督促商業銀行嚴格落實本通知要求，依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。
中國人民銀行辦公廳
國家金融監督管理總局辦公廳
2024年1月24日
附：
做好經營性物業貸款管理 滿足房地產企業合理融資需求
https://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1149293&itemId=915
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